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中古マンション購入にかかる諸費用の計算方法【シミュレーション用Exelファイル進呈‼】

オフィスのデスクより、

中古マンションに限ったものではありませんが、不動産を購入する時には、物件価格とそれにかかる「諸費用」というものがかかっています。

今日は、中古マンションの購入にかかる諸費用の明細や、その計算について説明しています。記事の最後には当社オリジナルの諸費用明細のシミュレーションシートをダウンロードできるようにしてあるので、ぜひ諸費用も自分で計算したいという方はダウンロードしてください。

それでは諸費用に含まれる費用や、意味と計算方法などをお伝えします。

1.売買契約収入印紙税

売買契約書に貼る収入印紙税です。買主と売主がそれぞれ保管する契約書に対して貼り付けが義務付けられています。印紙代金は現在、軽減税率が適用されていています。

記載された契約金額税額
1万円以上50万円以下のもの200円
200万円を超え、300万円以下のもの500円
300万円を超え、500万円以下のもの1千円
500万円を超え、1,000万円以下のもの5千円
1,000万円を超え、5,000万円以下のもの1万円
5,000万円を超え、1億円以下のもの3万円
1億円を超え、5億円以下のもの6万円
5億円を超え、10億円未満のもの16万円
10億円を超え、50億円以下のもの32万円
50億円を超えるもの48万円

2.固定資産税・都市計画税精算金(負担金)

毎年1月1日の所有者のところに4月頃に固定資産税・都市計画税の請求書が届き、その年度分の固定資産税を納めます。

通常の不動産取引においては、引渡し日に応じて日割りで按分することになります。一般的には引渡し日の前日までを売主が、引渡し日の当日からを買主が負担するという契約内容となっている場合がほとんです。

また計算をする時の起算日ですが、地方によって慣習が違うようで、東日本では1月1日を起算日としますが、西日本では4月1日を起算日としています。また買主売主がそれぞれ東日本と西日本で分かれている場合は、一般的には物件の所在地によることが多いです。

3.管理費・修繕積立金精算金(負担金)

マンションにおいては、毎月支払っている管理費や修繕積立金、また駐車場の料金など、売買によって引き継がれるものは、日割り精算の対象になります。

また管理費等の費用は、当月分に翌月分が引き落とされるマンションが多いため、引き渡し月の日割り分と、翌月分も合わせて精算されることが多いです。(引き落とし口座の設定に時間がかかるため)

4.登記費用

登記費用は、中古住宅の場合は、所有権移転登記が、新築の場合は、表示登記や保存登記なども必要になります。また銀行からお金を借りる際は、抵当権設定登記が必要になります。

一般的には中古よりも新築の方が登記費用が高くなります。また住宅ローンの有無によっても登記費用に差がつきます。

登記費用には移転登記に関わる税金(登録免許税)と、司法書士の報酬に大きく分かれます。報酬は司法書士によって前後しますが、税金部分については計算式によります。

登記種類計算式備考
所有権移転(土地)評価額×1.5%平成31年3月31日まで、それ以降は2%。
所有権移転(建物)評価額×2%新築・中古(耐火建築物:築25年以内、非耐火建築物:築20年以内)は0.3%
抵当権設定借入額×0.4%新築・中古(耐火建築物:築25年以内、非耐火建築物:築20年以内)は0.1%

ちなみにここでいう「評価額」は「固定資産税評価証明書」にかかれている「価格」になります。土地などは全体の価格が記入されている場合が多いので、持分割合で按分する必要があります。

持分割合は登記簿謄本に記載されていることが多く、評価証明書ともに不動産仲介業者から取り寄せることが出来ます。

また住宅ローン減税と同じく建築年要件によって減税があります。また築後要件に当てはまらなくても、既存住宅瑕疵保険の保険証券や、耐震基準適合証明書によっても減税を受けられます。

このことを知らない不動産仲介業者も多く、適用できるのに適用が漏れていたなんてことは、気がつかないだけで相当数発生していると思うので、気を付けるようにしましょう。

5.金銭消費貸借契約収入印紙

これは銀行とお金を貸します借ります、という契約を締結する時に必要になる収入印紙税です。借り入れる金額によって変わります。

金銭消費貸借契約のことを略して金消(きんしょう)ということが多いので、覚えておくと分かりやすいかもしれません。

また金消契約の時に、印紙を忘れる方がたまにいるので、注意するようにしましょう。

目的の額印紙額
1万円未満非課税
10万円以下200円
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1千円
100万円を超え500万円以下2千円
500万円を超え1千万円以下1万円
1千万円を超え5千万円以下2万円
5千万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円
5億円を超え10億円以下20万円
10億円を超え50億円以下40万円
50億円を超えるもの60万円
契約金額の記載のないもの200円

6.融資保証料・融資事務手数料

金融機関に対して支払う手数料です。金融機関や借り入れる金額、年数などによって大きく変動します。保証料の金額が多くなったり、事務手数料の金額が多くなったり、その内訳についても金融機関によって変わります。

記事の終わりからダウンロードできるExcelはフラット35の計算式を入力してあります。目安としてお使いください。

7.仲介手数料

仲介手数料は不動産仲介業者に支払う仲介手数料です。法律で上限額が定められており、一般的にはこの上限額を請求されることが多いようです。

売買価格(消費税を含まない)仲介手数料(消費税を含む)
200万円以下
5.4%以内の額[=5%+消費税]
200万円超 400万円以下
4.32%以内の額[=4%+消費税]
400万円超
3.24%以内の額[=3%+消費税]

手数料は不動産会社によってあまり変わらないので、以下にサービスの質や能力の高いエージェントに依頼した方がいいと思います。また、近年仲介手数料半額や無料をうたう不動産仲介業者もありますが、売主物件しか紹介してもらえなかったり、そもそもサービスの質が低いなどのデメリットもありますので、よく確認するようにしましょう。

8.火災保険料

引き渡しまでに入る必要があります。住宅ローンを借りるのであれば、加入はほぼ必須であると考えてください。

ただ一戸建てと違い、マンションの場合、建物価格には共用部も含まれるので、専有部分のみで保険料を計算すると結構安く収まります。

高い安いだと人によって感覚による違いがありますが、一戸建てと比べると4~5分の1くらいなイメージです。

補償内容によっても変わりますので、事前に保険代理店などと打合せをしておくようにしましょう。

9.不動産取得税

引き渡しを受けてから、およそ3~6か月後に請求のある税金です。建築年によって、軽減額が用意されています。比較的新しい物件であれば非課税のことが多いですが、古い物件だと費用が発生することもあるので注意しましょう。

不動産取得税の計算は以下のリンクを利用すると便利です。

http://www.law-japan.com/prog/syutokuzei01.php

実はこの時にも、固定資産税評価証明書が必要になります。

10.リフォーム・リノベーション費用

中古マンションの場合、リフォームが必要になる場合もあります。総額を考えるのであれば、是非その費用も概算でもいいので把握しておきたいところです。

※リフォーム費用の概算については、「中古住宅を探すときのリフォーム代金の目安」も合わせて参照ください。

11.引っ越し費用

どうしても購入した後で発生する費用になります。事前に見積もりを取るなど、予算を当てておくようにしましょう。また新しい家に引っ越すと、新しい家具や家電を購入することもあるので、そのあたりの費用も見ておくといいかもしれません。

ぜひ物件価格だけでなく、諸費用もざっくりとでも把握しておくことで、後からお金が足りない!なんてことが起こらないように、しっかり事前準備をしておきたいですね。

宮田明典

P.S

諸費用のシミュレーションExcelが欲しい方は以下のフォームを入力の上、送信ください。送信後、送られてくるメールに添付しております。

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宮田 明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、トップエージェント。業界経験は10年以上に及び、購入者向けのバイヤーズエージェントとして、数多くの指名買いを受けている。年間100組以上の相談をこなしている。

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