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損しないためにも知っておきたい、売出価格と成約価格

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オフィスのデスクより、

よくお客さまからいただく質問の中に、「この物件って相場と比べてどう?」というものがあります。やはり買う側からしてみれば、少しでも安く買いたいという心理があります。その一方で物件を売りに出す側からすると、少しでも高く物件を売りたいという思惑があります。

この「売りたい」価格と「買いたい」価格には、もちろん開きがあり、そのちょうど中間、もしくは両者の納得のいく価格が「成約価格」になります。この「売りたい価格」と「成約価格」の違いを知っておくことが、損をしない買い方になります。

名古屋の「売出価格」と「成約価格」の価格差

中古住宅市場では、物件が売りだされた時の「売出(うりだし)価格」と実際に成約した「成約価格」に差があることが往々にしてあります。実際にその差をデータが以下のものになります。

(出典:中部レインズ 中部圏市場動向)

上が成約価格で、下が売出価格になります。右の目盛りをみていただくと、それぞれの平米単価が書いてあります。例えば、2018年1月を見ると、売出価格の平均単価が29万円であるのに対し、成約価格の平均単価は25.5万円です。その差をみると約15%ほど差があります。

もちろん、これだけの差はここ最近ではかなり大きいですが、平均的に見ても5~10%の違いがあります。この差をどう考えるかが今回のポイントになります。

売主が気になるのはいくらで売れるか

売主には、売り手側の元付(もとづけ)と呼ばれる不動産仲介業者が担当しています。売主はその不動産仲介業者がから取引相場をきちんと教えてもらっているはずです。しかし、売ることを決めた売主の関心ごとはもっぱら、いくらで売れるか。

その時の売主の状況によって、元付の不動産仲介業者と一緒に販売戦略を立てていきます。販売戦略に影響するのは、売却期間であったろ住宅ローンの残債額であったり。その中で、「少し販売期間が長く取れるので、少し高めから出していきましょう」とか、「値段交渉もあるかもしれないので、少し高めに出しておきましょう」など打合せをしながら決めていきます。

ただすべてのケースで、このようなやり取りがあるわけではなく、逆に「この金額以上であれば売ってしまいましょう」という現実路線の価格を強く推してくる担当者もいます。つまり売出価格については、一般の消費者からすると、高いのか相場並なのかが分かりにく状態になっています。

売出価格と成約価格の差を知らないと損をする!?

不動産仲介業者からしてみれば、正直なところ相場よりも高くても、売れてしまえばいいわけです。特に元付の不動産仲介業者からしてみれば、早く売れてほしいので、相場より高い売出価格であっても、本当のことを言ってくれる可能性は残念ながら低いです。

考えてみれば当然のことです。売主の手前、これは相場より高いので、もう少し値段が下がってから買いに来てくださいね、なんてことはまず言いません。

よく僕が「ポータルサイトから問い合わせがしない方がいいですよ」というのは、ポータルサイトに載せている業者は、当社のような買主側につく「客付け」と呼ばれる不動産仲介業者ばかりでなく、元付の業者も多く掲載しています。

特に形態が「専任媒介」と書いてあるところは、ほぼ100%、元付の不動産仲介業者です。元付の業者は繰り返しますが、売主にとって都合の悪いことは言いません。もちろん告知事項や重要事項説明書にある調査項目はありのままを伝えなければいけませんが、価格は違います。

どうやって価格差を知ることが出来るか?

これまで不動産仲介業者は消費者が、成約価格などについてあまり知らないという情報格差を武器に商売をしてきました。しかし、最近はAI(人工知能)が発達し、Webサイト上で、値段を教えてくれるサイトも増えてきました。ただ残念なことに、これらのサイトは東京都内の中古マンションに限られています。

当社ではお問い合わせをいただくと、物件資料と一緒にセルフインスペクションアプリの調査結果を送付します。また物件案内の時にも同じものをお持ちします。この調査結果には様々の項目の一つに、相場と比べて売出価格が割高か割安かを示すデータが載っています。

これはWeb上で無料で解放している「Selfin」に登録すれば誰でも簡単に使えるようになっています。これもAIを搭載したサービスです。

このようにある程度、テクノロジーの力を借りながら物件を取捨選択しながら、最後はやはり頼りになるエージェントに判断を手伝ってもらったら、きっと損をせずに良い買い物が出来ると思います。

あなたも、物件購入で損をしたくないのであれば、良いパートナー(担当者)選びと「Selfin」を上手に使いこなしていきましょう。

宮田明典

P.S

「Selfin」では価格の妥当性だけでなく、将来の「流動性」や「住宅ローン減税の適用の可否」「耐震性」、マンションなら「管理状態」、戸建なら「土地の資産性」を一瞬判断してくれます。

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  • この記事を書いた人
宮田 明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、トップエージェント。業界経験は10年以上に及び、購入者向けのバイヤーズエージェントとして、多くの指名買いを受けている。

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