幕張のホテルより、
消費税増税が本格的に規制路線になってきました。
住宅分野では、消費税増税に伴い住宅ローン減税が現行の10年から13年に延びる案が出ています。
政府としては、駆け込み後の不景気を避けたいようで、あまり駆け込みが起こらないようように調整しているようです。
ただ3年（以前は5年という話だった）という話は出ていますが、詳細はまだ決まっていないようでこれから決まってくると思います。
そこで消費税増税前のタイミングがいいのか、それとも消費税増税後のタイミングがいいのか、色んな角度から検証してみたいと思います。
消費税の対象の物件を知る
まず大前提として、今回の施策は消費税対策であるため、消費税がかかる物件に限定されます。
住宅には消費税がかかる物件とそうでない物件が混在しています。
消費税がかかる物件は、売主が不動産会社（法人）である場合に限られます。
一般的には新築が対象となり、売主が個人であることが一般的な中古市場はおそらくその影響を受けないのかなと思います。
中古住宅の場合は、リフォーム済みの物件が対象になりますが、全体的な数からいえばそこまで多くはありません。
ちなみにリフォーム費用や購入にかかる諸費用への消費税は一律10％になります。
住宅ローン減税が利用できない物件もある
中古マンションや中古戸建ては、たとえ消費税がかかる物件であったとして、住宅ローン減税が利用できない物件があります。
マンションのようなコンクリート造の建物は、建築後25年以内であることが住宅ローン減税の適用条件とされています。
もし25年以内に当てはまらない場合は、別途「耐震基準適合証明書」や「既存住宅瑕疵（かし）保険」に加入することが必須条件です。
ただ25年を超える物件で、これらの条件を満たす物件数は、実はそんなに多くはありません。
また一戸建てに多い、木造や軽量鉄骨造は築20年以内です。
これもまた「耐震基準適合証明書」や「既存住宅瑕疵（かし）保険」に適合する物件を選ぶ必要がありますが、耐震改修工事なども絡んでくることが多いため、対応できる不動産会社も少なくなります。
増税後の方が得なのか？
中古マンションや中古戸建てにおいては、消費税があがって住宅ローン減税が利用できない物件も出てくるため、増税前の方がタイミングとしてはいいような気がします。
かりに新築などで、増税の方が特に思えるケースでも、単純に増税後が得になるとは言えないような気がします。
その理由として、以下のものが考えられます。
増税後が特になるといえない理由
- 住宅ローン減税は人によっては戻ってくる金額が少ない
- 待っている間の住居費用が発生する
- 住宅ローンの完済年齢が遅くなる
まず住宅ローン減税でお金が戻ってくるのは、住宅ローンを組んだ方の年収や扶養家族の人数によって変わります。
戻ってくるお金の原資が、所得税や住民税なので、所得を低く抑えている自営業の方や、扶養家族が多い方は、理論上の金額よりも減ることがあります。
また消費税が上がるまで、約1年ありますが、その間の家賃はどうでしょうか？
たとえば8万円の家賃のところに住んでいれば、それだけで100万円近くの差が開きます。
また住宅ローンを借りるのが遅くなれば、返し終わるのが遅くなります。
結論、自分のタイミングで買うのが一番
今回の消費税増税に関しては、前回のような駆け込みが発生しないように、色々と国が調整しています。
「住宅ローン減税が長くなるから、とりあえず待とうか」と単純に考えるのではなく、どちらが得かが見極めにくい状況でもあるのではないでしょうか？
人によって、住宅ローン減税を長くした方が得という方もいるかもしれませんが、これまでに説明したような「見えないコスト」も見逃せません。
色々制度が変わるタイミングを見計らって少しでも得する方に動きたいのは分かりますが、そういったことよりもご自身のタイミングで物件選びを進めていった方がトータルで考えたらいいのではないでしょうか？
宮田明典
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。
また同時に業界歴15年以上の現役不動産エージェント。
相談は全国から毎年300組以上、実際の売買もサポートするエキスパート。
多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営。
自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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