オフィスのデスクより、
当社では中古住宅をメインに幅広く取り扱っています。
ここ最近はリセールバリューの観点から、旧耐震の物件をお勧めすることは減りましたが、それでも自社HPなどに載せているのもあってお問い合わせはいただきます。
今回久しぶりに旧耐震の物件を取り扱うことになり、いくつかの銀行に事前に相談したところ、以前より旧耐震物件に対する融資姿勢が厳しくなっておりました。
資産価値に影響を与える銀行の融資姿勢
実は中古住宅にとって銀行の融資姿勢はとても重要です。
なぜなら、ほとんどのケースで住宅ローンを利用する中、住宅ローンのつかない住宅は売りたくても売れなくなります。
２，３年前は地銀でも旧耐震物件の取り扱いが厳しくなり、都市銀行系は大丈夫でしたが、今回の事前相談で要件が変わっていたところがありました。
取り扱えないことはないのですが、借りられる年数が短くなります。
今のところですが、旧耐震物件に対する融資姿勢は厳しくなっていく気がします。
耐震工事がされていれば大丈夫
ただ旧耐震の物件でも耐震補強工事などがされていて、現行の耐震基準を満たしている物件に関しては大丈夫です。
この場合、旧耐震であれば利用できなかったフラット35が利用できるようになるからです。
金利の高い安いという意見はありますが、僕からすると年収と返済とのと比率による審査のみのフラットはとても使い勝手が良いです。
極端な話、年金も収入としてみることが出来るくらいなので。
フラット３５が利用できる物件であれば、リセールバリューの観点からも特に問題ないと僕は判断しています。
目安にするといい築年数は？
理想的な築年数は木造なら20年以内、その他構造（マンションなど）なら25年以内の物件です。
理由としては、この年数に収まっていればほぼ築年数による制限をうけることはなくなります。
また住宅ローン控除や減税などの優遇策も特に何もしなくても利用することが出来ます。
新耐震基準でも20年以内（25年以内）に当てはまらない物件は？
名古屋市内であれば、古い物件も多くあるので、必ずしも気に入った物件が目安とされているような築年数とは限りません。
とくに注意が必要なのは、建築年は新耐震以降であっても目安の築年数に当てはまらない場合。
木造住宅であれば、新耐震以降から平成8年。マンションなどであれば、新耐震以降から平成3年の間の物件です。
※この記事を書いている時点です。
この間に建築された物件については、銀行融資の制限を受けることは少ないですが、新耐震基準適合証明書か住宅瑕疵保険の保険証がなければ、住宅ローン控除などが利用できません。
このように中古住宅では築年数というのが非常に大きなポイントになってきます。
しかし、すべてのケースを理解しながら物件を探すのも大変なので、中古住宅に精通した不動産仲介業者に依頼するようにした方がいいと思います。
宮田明典
