オフィスのデスクより、
たまにお客様とお話をしていたり、ネットを見ていたりすると出てくる不動産マーケットにおけるキーワード「東京オリンピック」。
日本のオリンピック招致が決まったころから不動産は上昇をし始め、オリンピックが山でそのあとは下がるなんてことも巷ではささやかれていたのも事実です。
もう開催まで2年を切ったオリンピックですが、実際不動産マーケットにとってどのような影響がありそうなのかを考えてみたいと思います。
オリンピックの影響で上がった？
まず東京でオリンピックが開催されると決まったことで、一番に反応したのは実需で住宅を購入する一般の顧客層ではなく、転売益を求める投資家でした。
過去にもロンドンや北京のオリンピックでも同様の現象が起きています。オリンピックに向けて開催都市の周辺もふくめ再開発が行われ、不動産の利用価値が上がるという思惑からでしょう。
しかし、オリンピック開催が決まったことだけが原因ではなく、もともと日本の不動産市場が底をついていたこと、また日銀の異次元緩和から超低金利時代に突入したことなど、さまざまな要因が絡んで不動産は上昇しました。
また中国の好景気によって、日本の不動産を「爆買い」する富裕層が増えたのも要因なのではないでしょうか。
需給のバランスがあっていないところから落ちる
投資家が転売目的で買いが集まり、たくさんの物件ができたエリアを考えると、東京湾岸エリアのタワーマンションが思い浮かびます。
実際かなりの戸数が販売され、価格もどんどん上昇していきましたが、すでにその歪みは出始めてきているようです。
中古マンションの中でも特にタワーマンションは不動産でありながら、その性格は金融商品に近いところがあります。
株であっても先物であっても、実需とは離れた投機マネーが入り込むと相場は乱高下します。東京湾岸部のエリアはそういった相場になっていて、その下がるきっかけがオリンピックになるのではないのかというのが、「東京オリンピックで不動産が下がる」説の本質のところかなと思います。
需給のバランスが取れているところではあまり関係ない
ただ東京でも山手線の内側や、ここ名古屋市でも多少の投機マネーは流入していきていますが、東京オリンピックを境に価格を落とすとはどうしても思えません。
実際名古屋では、オリンピックよりも名古屋駅の再開発やリニア開通などの影響の方が大きいです。
リニアの開通が2027年ですが、リニアがつながると東京と名古屋の時間的な距離ぐっと短くなります。時間にすると40分といわれていて、それこそ東京と名古屋を通勤したり、リスク分散のため東京の本社機能の一部を移転するような動きも加速しそうです。
しかも、時間は短くなってもリニアの利用料金は新幹線とさほど変わらないそうで、リニアがつながった後のことを考えれば、東京と比べれば名古屋は割安なので（東京は名古屋の2.5倍）、むしろリニア開通に向けて価格は上がるような気がしなくもないです。
ただ、あくまで一つの側面から見た時の予測なので、世界的な経済の流れで当たり、日銀の金利政策など、色んな要素で上がったり下がったりするものです。
相場の上げ下げよりも、まずは実需として将来的にも需要がありそうなのかという視点を持って不動産を探すことの方が大事なのではないかなと思います。
宮田明典
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