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日本の不動産業界がダメな構造的な理由

不動産業界

オフィスのデスクより、

日本の不動産業界は、「グローバル不動産透明度調査」で長年、先進国の中でも最下位レベルに甘んじてきました。

これは不透明性や不公正さが大きいという意味合いになります。

つまり、日本の不動産業界や情報は閉鎖的で、プロと消費者の間に圧倒的な情報格差があることになります。

そこで今日は、不動産業界でも特に住宅に絞って、日本の不動産業界が構造的にダメな理由についてお伝えします。

物件から問い合わせる文化・慣習

私が日本の不動産業界の構造的な問題を上げるとすれば、まず「物件から問い合わせる文化・慣習」を上げます。

あなたも物件を探すときは、ス〇モやア〇トホームなどの物件情報サイトを利用すると思います。

そしてその物件情報サイトには直接、問い合わせができるようになっていて、そこから問い合わせると情報を掲載している不動産業者に問い合わせが入り、そこからやり取りが始まります。

日本人には馴染み深い慣習ですが、これのどこがダメなのか、それをこれから紐解いていきます。

物件情報サイトの仕組み

物件情報サイトは、不動産業者がお金を払って物件情報を掲載します。

物件を掲載する不動産業者は、直接売主さんから物件を預かった業者(元付業者といいます)が掲載しているところや、元付業者から物件を借りた業者や、売主が不動産業者の物件を借りて掲載している業者もいます。

色んな立場の不動産業者が物件を掲載しています。

そこであなたが物件を問い合わせるときのことを想像してみてください。

1件だけ問い合わせることもあるかもしれませんが、2,3件同時に問い合わせることもあるのではないでしょうか?

仮に3件の物件が気になったので、問い合わせたとします。

その時、裏側では3社の不動産業者に問い合わせが入ります。

そして、この不動産業者同士はすべてライバルという関係性が出来上がります

契約に至らないと一円ももらえない収益構造

不動産仲介という仕事の収益構造は、売り上げは仲介手数料しかありません。

手数料こそ、それなりの金額になることも多いのですが、いくら内覧をしても、調査をしても、広告費をかけても、契約に至らなければ一円の売上にもなりません。

そこに広告費をかけて掲載をしていた物件に、あなたから問い合わせが入ったとします。

問い合わせを受けた担当者は、必ず売らなければいけないというプレッシャーを会社から受けながら営業に当たります。

こういう状況だと何が起こるのか?

それは、不都合な事実を教えてくれなくなります

もちろん、法令上言わなければいけないことについては言います。(人が死んだとか、告知事項と呼ばれるものです)

言わなくていいものとは、相場と比べて高いとか、将来資産価値に難があるとか、明らかに予算オーバーなどです。

つまり、買う側にしてみたら本当に欲しい情報を言わなくなるのです。

仮にあなたに、営業マンが正直に話をしたとします。

すると、どうなるか?

その物件の購入を見送り、別に問い合わせていた物件を購入するかもしれません。

それも他の会社で。そして、正直に不都合な事実を伝えた業者には一円も入らないのです。

この意味が分かりますか?

日本の不動産業界は、正直者が馬鹿を見る仕組みなのです

これこそが、日本の住宅流通市場におけるダメな構造になっているのです。

不動産業界はグレーなイメージを持たれていますが、基本的には良い人の方が多いです。(もちろん悪い人間もいますが)

こんな状況では、本当のことを言いたくても言えません。

人のいい営業マンでも、利益追求に走らざるをえない文化・慣習、仕組みこそが問題の本質なのです。

リスク回避は、人(業者)から探すこと

日本の不動産業界は、基本的に誰からでも同じ物件が購入できるようになっています。

ですから、物件情報サイトに載っている物件はどの不動産業者からでも、購入することができます。

関連記事「不動産業界は一つに繋がっている」

そして、先ほどのような不都合な真実を伝えてもらえないリスクを回避するには、人(業者)を選ぶことが何よりも重要なのです。

人から選ぶということは、最終的になんかしらの物件をその人から購入するということになります。

選ばれた営業マンは、少なくとも他の業者に売り上げをとられる心配がなくなります。

そうするとどうでしょうか? 正直者が馬鹿をみない、むしろ得をする形になると思いませんか?

だからこそ、住宅を購入する時は「人」から探すことが、あなたの住宅購入のリスクを無くしてくれるのです。

「人」選びは、「物件」選びとおなじくらい慎重に

ながらく続いてきた日本独特の慣習によって、日本の不動産業者は口は上手くなったと思いますが、本来求められるはずのコンサルティング能力を持ち合わた人はそこまで多くはありません。

そもそもコンサルティングの概念すら分かっていない業者や担当者もたくさんいます

ですが、住宅購入の可否は担当者の質で大きく変わります

ここであなたに質問です。

今の日本に買ってはいけないマンションはどれくらいの割合であると思いますか?

住宅ローン破綻予備軍になっている家庭はどれくらいあると思いますか?

・・・

住宅購入はあなたが思っている以上に、知らないことや気を付けなければいけないことがあります。

しかし一般の消費者が全てを知り、そして物件を見極めるのは正直難しいです。

そもそも不動産業者でしかできない調査もあります。

つまり、「人」を選ぶということは、「物件」探しと同じくらい重要なことなのです

あなたもこれから住宅購入をお考えであれば、ぜひ「人」から探すということに気を付けてくださいね。

宮田明典

P.S①

不動産先進国と言われているアメリカには、物件情報サイトもあるのですが、気に入った物件を見つけたら、次に誰から購入するかと、人(不動産エージェントと言われています)を選ぶ文化があります。

これは不動産業界の仕組みの違いも多少あるのですが、非常に合理的な仕組みだと思います。

そしてアメリカには物件を探すためのサイトだけでなく、人を探すためのサイトもあるそうです。

弊社が運営している『HOUSECLOUVER(ハウスクローバー)』は、これまでの日本にない担当者(エージェント)が探せるサイトです。

まだスタートアップしたばかりですが、イケてる不動産エージェントとの提携なども進んでいます。ぜひフォローをお願いします。

→ 全国の不動産エージェントが探せるサイト「HOUSECLOUVER(ハウスクローバー)」

P.S②

文中にあった、「買ってはいけないマンションの割合」や「住宅ローンの破綻予備軍はどれくらいいるか」の答えは分かりますか?

実はこれは、LINE@で開催している「1カ月集中学習プログラム」に出てくるクイズです。

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  • この記事を書いた人
宮田 明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、トップエージェント。業界経験は10年以上に及び、購入者向けのバイヤーズエージェントとして、数多くの指名買いを受けている。年間100組以上の相談をこなしている。

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