オフィスのデスクより、
2020年4月1日は、民法にとって大きな節目となります。
特に不動産が絡む財産法は、いつ頃制定されたかご存知ですか？
実は明治29年（施行は明治31年）にまで遡るのです。
特に不動産売買に影響を及ぼすのが、「瑕疵（かし）担保責任」です。
瑕疵（かし）担保責任という言葉を聞いたことがある人もいるかもしれませんが、普通の人は「？」ですよね。
私も初めて不動産業界にはいってこの言葉を聞いたとき「菓子？」という感じでした。
瑕疵（かし）担保責任とは、見えない欠陥のことをいい、不動産の取引では、買主・売主が知り得なかった見えない欠陥についての保証についての取り決めが契約書上でされています。
しかし、この瑕疵（かし）担保責任が今では使わない古い言葉で馴染みがないということで、2020年4月1日以降は「契約不適合責任」になります。
これまでは隠れた欠陥にかぎって認められていた買主の請求権が、隠れた欠陥でなくても対象になります。
分かりやすくいうと、売主の責任がこれからは重くなります。
そして買主はこれまでよりも瑕疵の請求がしやすくなります。
これからは知っている・知らないではなく、現状が契約書通りになっているかどうかで請求が出来るようになります。
現状でも契約書の付随書類として、告知書（物件概要告知書）や設備表という書類を使って現況を説明して合意するという作業もありますが、今後はよりこういった現況確認が重要になります。
特にインスペクション（住宅検査）の重要性が増してきそうです。
今までは買主側が隠れたる瑕疵を発見するために、買主の費用負担で行うことが多かったのですが、これからは現状把握のために、売主側が積極的にインスペクションを利用することになりそうな気がします。
もし、私が売主側の業者であれば、必ずその案内はします。契約書に書いていない欠陥は当然に請求の対象になるので、むしろ案内しないと後から売主さんも困りますからね。
今回民法の改正によって、住宅を購入する側からしてみれば、透明性が増すことにもなるので、買いやすい環境が整うのではないかなと思います。
しかし、明治29年から法律が変わっていないのってある意味すごいですね。
西暦でいえば1896年ですから、120年以上昔の法律を今でも使っていると考えるとなんだかすごいですよね。
宮田明典
