オフィスのデスクより、
年間にすると約１００人近くの住宅購入相談を受けますが、一番多いのが住宅ローンに関すること。
特に審査については気にされる方が多いように感じます。
そこで住宅ローンの審査に落ちないために気を付けるべきことをまとめてみました。
ボリュームが多いので、前編と後編で２回に分けてお届けします。
１．年齢のチェックポイント
若い年代では気になりませんが、４０代や５０代の購入ともなるとあとどれくらい借りられるかは気になるところです。
まず住宅ローンに出てくる年齢は「申込み時の年齢」と「完済時の年齢」のふたつが出てきます。
「申込み時の年齢」とは、その名の通り申し込む時の年齢で銀行にもよりますが、６５～７０歳までとされていることが多いです。
「完済時の年齢」とは、返済が終わる時の年齢のことで、借入期間に影響します。
銀行にもよりますが、８０歳未満とされているところが多く、申込時の年齢から逆算した期間が借入れられる年数になります。
実際には、支払いが終わるまで現役で働いていられることが理想で、退職後も返済が続く場合はマイナス材料となります。
これが３０代、４０代、５０代と年齢が上がっていくごとに審査も厳しくなります。
２．年収と返済比率のチェックポイント
年収は借入れられる限度額に大きく影響します。
住宅ローンにはいくらまで借りられるかという借入限度額を計算するための「返済比率」と呼ばれる基準が存在します。
返済比率とは、年収に対して返済に回せる金額の比率のことです。
例えば、年収が４００万円で返済比率が３５％だとしたら、４００万×３５％＝１４０万円まで年間の返済に回せるという意味です。
このケースで言えば、金利や借入期間を考慮し、年間の返済が１４０万円以内に収まっていれば大丈夫というようになります。
注意する点は、他に自動車ローンなどの借り入れがある場合は、その返済額も返済比率に含まれてしまうということです。
借入があれば、その分借入れられる金額に影響するので注意しましょう。
また返済比率を計算するときの金利は実際の適用金利ではなく、少し高めの金利で計算するのでギリギリで計算していると減額になる恐れがあります。
返済額をする時は、固定期間１０年の店頭金利を目安に計算するといいと思います（銀行によります）。
３．自営業の場合のチェックポイント
自営業の方は、サラリーマンなどの給与所得者とは扱いが大きく異なります。
住宅ローンでいうところの年収は、給与所得者であれば総額を年収としてみますが、自営業者であれば総売上から経費を引いた「利益」が年収として見られます。
多くの場合、自営業者は経費を多めに計上し利益を減らす傾向にあります。
赤字やトントンとなっている場合は、金利の高いノンバンクであれば借りられる場合もありますが、通常の住宅ローンは難しいと考えてください。
また自営業者の場合は、過去３年分の決算書を求められるので、住宅ローンを借りるからといって１年だけ内容を良くしてもダメです。
自営業の方で利益を過少申告している方は少なくとも準備に３年はかけるようにしましょう。
それでは、また明日に続きます。
続きが気になる方は是非チェックしてくださいね。
宮田明典
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。
また同時に業界歴15年以上の現役不動産エージェント。
相談は全国から毎年300組以上、実際の売買もサポートするエキスパート。
多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営。
自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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