知識・マインド

新築から価格はどう動くか

日本は諸外国と比べて、圧倒的に新築の割合が多い国です。アメリカやイギリスなど、他の欧米諸国では、新築と中古の割合は2:8とか3:7くらいですが、日本ではこれが逆転します。

なぜ日本だけがそういった状態になっているかというと、日本はかつて戦争の時に空襲などで多くの街が焼野原になりました。敗戦を経て、高度成長期に入っていく中で、家の数が圧倒的に足りていませんでした。

そこで政府も持ち家を促進させるように様々な制度を用意してどんどん家を作ってきました。しかし、今ではその数はもうすでに十分で、逆に余り始めています。

なぜこのような状況になっても新築がこれほど建つのかといえば、まず日本には新築信仰が根強く残っていること。最近では合理的な判断をする人も増え、中古住宅の流通量は増えています。

また新築はGDPに対する影響度も大きいことから、なかなかやめられないという現状もあります。いろんな要素がありますが、今後は合理的な判断をしていく必要性があります。

そしてその合理的な判断をするための参考に、新築時から価格がどのように動いていくのかを説明していきます。

家を買った瞬間、値下がりする?

中古住宅は価格には相場があり、実際に取引されている事例を参考に値段が決まっていきます。それに対して新築は、販売主でもある不動産会社の利益や販売活動にかかる広告などの経費なども販売価格に転嫁されてきます。

新築が一般的に中古住宅と比べて高いのは、新しいということに価値があるわけではなく、ただ単に経費が販売価格に転嫁されているだけなのです。なので、一般的に新築は購入した瞬間に価格の基準が相場の価格に戻るため、値下がりします。

そして新築も一度住んでしまえば中古です。もちろん立地などにもよりますが、過度な新築主義はあまり合理的な判断ではありません。

新築から価格の変動

実際に新築からどのように価格が動いていくのかを見ていきます。まずはマンションから見ていきます。

マンションの価格動向

(出典:財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場」)

このグラフを見ていただくと、築20年くらいは下がり続け、その後値下がりの幅が小さくなっていっているのが分かると思います。

家の本当の価格を、「購入価格―売却価格」と定義すると、購入価格と売却価格の差が小さくなりやすい築21~25年あたりが、買い時であると判断することが出来ます。

すべての立地でこのグラフが当てはまるわけではありませんが、覚えておいてください。

一戸建ての築年数ごとの価格推移

(出典:財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場」)

戸建もこのグラフ(上)を見ていただくと、築年数を追うごとに価格が落ちていきます。

ただマンションと違い、一戸建ては土地の価格も反映されるので、土地の築年数ごとの面積が下のグラフになります。

これを見ると、築年数が古い物件の方が土地面積が広くなる傾向が見て取れます。

どの年代がリセール的に価格差が小さくなるのか、判断に迷うところですが、築20年後あたりが、値下がりが多少緩やかになり、土地の面積も増えているので、買い時で判断できるのではないでしょうか。

ただし、これは平均的なデータになるので、このことは参考にしつつも、利便性や将来の街の予想など、複合的に判断するようにしてください。

資産価値を考えるのなら中古住宅が有利

これらで見てきたように、基本的な考え方としては、資産価値の面から言えば、中古住宅の方が新築よりも値下げの幅が小さいため有利だと言えます。

購入時と売却時との価格差が小さければ小さいほど、あなたの暮らしの豊かさに貢献してくれます。

どんな物件を探していこうか決めていくときの参考にしてください。

宮田明典

P.S

資産価値を考える上でぜひ知っておいて欲しい考え方です。

→ 貯金になる家と消費する家

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